résiliation du bail
Selon le Code Civil
Les héritiers acquièrent de plein droit l’universalité de la succession (art 560 CC). Dès lors, les héritiers reprennent tous les droits et obligations du défunt et son bail à loyer en fait partie. Le décès du locataire ne met donc pas fin automatiquement au contrat de bail.
Selon le Code des Obligations
Les héritiers peuvent résilier le contrat en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal (Art. 266i CO). Les héritiers, ont donc la faculté de résilier de manière extraordinaire le contrat de bail en cours. En respectant évidemment le délai de congé légal qui est de 3 mois dans le canton de Vaud et pour les termes légaux qui sont le 1er avril, le 1er juillet et le 1er octobre.
Les héritiers
- ont donc tout intérêt à procéder à la résiliation le plus rapidement possible. Ceci afin de respecter le plus proche terme légal et ainsi à ne pas supporter plus que nécessaire le poids du loyer d’un appartement désormais inhabité. S’il y a plusieurs héritiers, tous doivent signer la résiliation du contrat de bail. Il existe toutefois des exceptions qui permettent de résilier quand même avec l’accord tacite ou exprès des autres héritiers ou lorsque les membres de la communauté héréditaire ne sont pas tous connus ou ne peuvent pas être avertis à temps. S’il y a un exécuteur testamentaire qui a été nommé, il lui est de plein droit possible de résilier le bail avec sa seule signature.
- sont tenus de payer le loyer jusqu’au terme de la résiliation.
Le bailleur qui entend résilier le bail est, en revanche, tenu de respecter les terme et délai contractuels du bail à loyer. Il n’a pas la possibilité de résilier le contrat de bail de manière anticipée.
Et pour une colocation ?
En cas de décès d’un colocataire, la résiliation peut être effectuée par le colocataire restant pour de « justes motifs ». Comme pour le bailleur, il devra toutefois respecter les terme et délai contractuels du bail à loyer. Ce n’est que lorsque l’exécution du contrat devient intolérable pour le locataire restant, que l’on peut considérer qu’il y a justes motifs. Ce sont alors des circonstances graves et imprévisibles qui ne pouvaient pas être prévues lors de la signature du bail. Les relations découlant du bail se sont tellement modifiées qu’il devient impossible pour le colocataire restant de continuer à remplir ses obligations contractuelles. Il est toutefois tenu de payer le loyer jusqu’au terme de la résiliation.
Dans les faits
Pour limiter les coûts, les héritiers souhaitent libérer l’appartement du défunt le plus tôt possible. Il leur est tout-à-fait loisible de présenter au propriétaire un locataire solvable qui accepte de reprendre l’appartement aux mêmes conditions. Toutefois, seule la signature d’un nouveau bail à loyer libérera les héritiers de leurs obligations contractuelles.
Toutes les situations sont particulières. Dans le doute quant à la manière de procéder, dans le respect de la législation en cours, nous restons votre partenaire privilégié.
